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这回,房价该真跌了吧?

  发布时间:2014-5-17 阅读:766     我有话说
  

【导读】如果银行非常配合的跑来提供买房者资金弹药,那么楼市还会报复性反弹;如果银行不配合,那么楼市就是长期低位盘整。

中国楼市自从2003年开始,就有无数人大喊泡沫严重,马上就要崩盘!可是房价一路高歌猛进涨到了现在。最近媒体又开始报道各地开发商资金链断裂的新闻,预示着房价这次真的要大跌了。

这次和以前有一个最大的不同,那就是以前每次下跌,政策都会力挺楼市。最典型的就是2008年底的四万亿,银行主动跑上门来要求你去贷款,不管你贷款去干什么,只求你把钱拿走,你是去炒股也好,买房也好,都没问题。后来还实行过按揭贷款利率打折。但现在可不一样了,银行绝不会再力挺楼市,相反的,就算央行要求银行不能停个人房贷,银行都不愿意放贷。

楼市涨成这样,银行功不可没。随便买一套房子,现在动不动就要四五百万,谁有这个能力拿出现金,还不都是问银行贷的款?大家都在怪政府拼命印钞票,其实你的按揭贷款就是最大的印钞机。为啥这十年来买房的人没有一个亏损的,这是因为你买房就相当于参与了印钞票的过程,谁距离印钞机越近,谁的收益就越大,所以这十年来炒房的人个个都暴富了。

从去年底以来,银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变。以前住房按揭贷款是优质资产,现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧,利率上升。这个时候,还要传出搞利率市场化,利率大幅上升的可能性越来越大,连炒房的人都不敢下手了。

现在不仅银行不想介入房地产,连信托也想跑。过去政策规定不让银行的资金入楼市,于是大家想出了个变通的办法,就是走信托理财产品的渠道。从3000亿元到10万亿元,短短5年,信托业完成了几何级数的爆发式增长。这些钱除了借给地方政府搞建设,大部分还是给了房地产开发商。从今年开始,信托业连连爆出刚性兑付危机。信托现在除了一线二线的项目还接,三四线的地产项目已经不接了。

在这种情况下,开发商如果遭遇资金链危机,那么唯一的办法就是降价清库存,所以你会看到各地纷纷爆出楼市打折销售的新闻。但买房人有个奇怪的特性,他们是买涨不买跌的,你楼价越是涨,他就越是想要抢购,等到你开始打折降价了,他反而开始观望了。不仅如此,先前买了房的人又会跑出来闹事,不是维权上访就是打砸售楼处。这又进一步让观望者坚定了观望的信心。于是你会发现楼市成交量开始急剧下滑。

以前,每次楼市量价齐跌之后,都会遭遇报复性的反弹。此前观望的人忽然发现价格开始上涨了,纷纷跑出来买房。这次还会这样嘛?我的看法是,如果银行非常配合地跑来提供买房者资金弹药,那么楼市还会报复性反弹;如果银行不配合,那么楼市就是长期低位盘整。所谓巧妇难为无米之炊,买房的人纵有一百颗买房的心,手头没钱、银行不贷,他也没辙。

现在几乎每个财经媒体都在大肆渲染房价下跌、楼市低迷,房子跌了已经是不争的事实,但对于市场各类参与者来说,由于存在不同的利益关系,因此他们对此的态度也不同。让我们来逐一分析:

【政府】

首先当然是政府,这又可以细分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房价缓慢上涨,暴涨暴跌都是不愿意看到的。2008年为了救市整出个四万亿,结果大量资金都流向了楼市,现在不可能再有四万亿了。中央已经明确表明不会再出台大规模的经济刺激方案。

地方政府想的是当地房价越贵越好,房价越贵,地价就越贵,地价越贵他卖地就有更多收入,有了更多收入将来干什么都有力气。但地方政府没办法控制宏观经济政策,货币政策也管不了,银行也不听他的。所以地方政府只能在他所能控制的范围内,进行小规模的救市,这种小规模救市不可能改变大趋势,只能是短期效应。

【百姓】

百姓可以分成三类人:1、无房者;2、有自住房者;3、有多套房者。对于无房者来说,楼市越跌越开心,最好能跌去七八成才赞呢。反正他也没房子,怕啥?他早就看房东不顺眼了,如果房东的资产贬值,那是再好不过了。

有自住房的人反正就这么一套房,涨也不会卖,跌也没钱买,你们去折腾去吧,他最多就是观望。只是房价跌了,心里总有些不舒服。

有多套房的人此时最焦急,形势好的时候很容易出货,现在形势不好,出货很困难,你越是降价,那些买家就越是观望。更要命的是边上的新楼盘,开盘价竟然比二手房还要便宜,你说还能怎么办?要么就干脆不卖了,收租金。要么就再降降价,那些原本用来收租的房子也想拿出来卖掉算了。

【房地产商】

房地产商的情况很不一样,中国大约有数千家房地产商,龙头老大万科的市场占有率只有2%,因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足,遇到冬天还能死扛,而小型房企就惨了,特别是借了大量民间高利贷的小房企。

每当市场到了这个时候,大型房企就特别无良。比如万科,在2007年底的时候,万科董事长王石就公开宣扬“拐点论”,号称房价已经到了一个拐点,大家准备过冬。到了今年,还是万科的人跑出来唱衰楼市,毛大庆(万科副总裁)就是典型的例子。

万科想的是,在市场不好的时候再加一把力气,让那些小房企死得更快些。由于万科是市场老大,他说的话大家都当真,如果老大都唱衰,那么那些小房企的债权人会怎么想?当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企,怎么可能架得住逼债?跑去找银行,银行是不会给你钱了。唯一的办法就是降价抛库存房,你一降价,那些老业主就跑来闹事,老业主一闹事,债主就更加心慌。

网上就有这样一则新闻《青岛女地产大亨姐妹双双跑路欠贷或超70亿元》。这位倒霉的女地产大亨就是被债主逼跑的,楼盘都盖了一半,后面的资金凑不齐了,如果烂尾的话,那前面的投入就要打水漂,现在形势不好又没有人愿意继续接手,那唯一的办法就是——跑路!我相信接下来类似这样的新闻会越来越多,大型房地产企业现在就看戏,等到进入破产清算阶段,他再来捡皮夹子。

【房价】

现在的形势和2008年很像,房价已经进入了下降通道,除非政府再出台一个强力的刺激方案,否则的话,在中短期内房价都不会上涨。政府被当年的四万亿痛骂了好多年,除非再遭遇比当年还惨烈的情况,否则他不会再犯傻了。因此我的判断是,房价已经正式进入熊市。

毛大庆有两条说的很对,即一线城市土地价格飙升过快,透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大,透支未来住房消费的数量。原本我认为三四线楼市顶不住了,一线楼市还可以顶一顶,但现在发现,覆巢之下无完卵,下跌是一定的,只是跌幅各有不同。

除此之外,还有更大的利空。从2015年开始,中国的人口红利正式消失。上世纪70年代中国夫妇从平均生育六七个孩子下降到三四个孩子,生育率出现了一轮巨幅的下降。在1980年计划生育政策颁布后,生育率再度出现了下滑。

人口结构和房价的关系是强烈的正相关,请参考下面这幅图。日本的拐点出现在1990年,从1990年至今,日本的房价下跌了二十多年,因为没有那么多年轻人了,而老年人根本不需要再买房。那些在90年代初买了房的人,现在房价也只有当时的1/3,很多人还了一辈子房贷还没还清。

从2000年至今,中国人就相信买了房永远不会亏,事实确实是房价连续涨了十几年,但是2015年就是人口红利的拐点。如果变成另一个日本,那么以后的信条就会变成:房子一买就套牢。

(来源:腾讯大家端宏斌)




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